Closing Costs: Una Guía Completa para Compradores y Vendedores de Propiedades

¿Qué son los Closing Costs?

Los Closing Costs, también conocidos como gastos de cierre, son las tarifas y otros costos que se deben pagar al concluir una transacción inmobiliaria. Estos costos abarcan una variedad de gastos necesarios para finalizar formalmente la compra o venta de una propiedad. En el contexto de la compra de una vivienda, los Closing Costs representan uno de los últimos pasos en el proceso de transferencia de propiedad del vendedor al comprador.

¿Cuáles son los tipos de Closing Costs?

Para ofrecer una visión más detallada, los Closing Costs incluyen, pero no se limitan a, los siguientes gastos:

Gastos de la parte compradora:

• Honorarios del agente de bienes raíces: Esta es la comisión que se paga a los agentes inmobiliarios por su servicio en la búsqueda y negociación de la propiedad. Aunque típicamente es el vendedor quien paga la comisión, en algunas situaciones, parte de estos gastos pueden ser negociados para que los pague el comprador.
• Honorarios del abogado: Estos son los costos por los servicios legales proporcionados durante la transacción, como revisar contratos y asegurar que la transferencia de la propiedad sea legal y vinculante.
• Impuestos de transferencia de propiedad: Son impuestos estatales o locales que se deben pagar para registrar la transferencia de la propiedad de una persona a otra.
• Tasas de registro: Son los costos asociados con el registro de la nueva escritura y la hipoteca en los registros públicos.
• Seguro de título: Protege al comprador y al prestamista contra cualquier problema legal que pueda surgir con el título de la propiedad.
• Gastos de inspección: Los costos de la inspección de la propiedad son cruciales para identificar cualquier problema existente que pueda requerir reparación.
• Gastos de tasación: Son necesarios para obtener una evaluación objetiva del valor de mercado de la propiedad, lo que es fundamental para el prestamista.
• Gastos de apertura de cuenta de préstamo: Incluyen la preparación y el procesamiento del préstamo hipotecario.

Gastos de la parte vendedora:

• Honorarios del agente de bienes raíces: Al igual que para la parte compradora, el vendedor generalmente paga la comisión de los agentes inmobiliarios involucrados en la venta.
• Impuestos a las ganancias de capital: Si el vendedor obtiene una ganancia de la venta de la propiedad, puede estar sujeto a impuestos sobre estas ganancias.
• Tasas de registro: Pueden incluir los costos para cancelar la hipoteca anterior en los registros públicos.
• Gastos de cancelación de hipoteca: Si el vendedor tenía una hipoteca sobre la propiedad, puede haber costos asociados con la cancelación de esta deuda.
• Gastos de cierre de la hipoteca: Estos pueden incluir los últimos pagos de la hipoteca del vendedor o cualquier penalización por pago anticipado.

¿Cómo se calculan los Closing Costs?

La cantidad exacta de los Closing Costs puede variar significativamente según la ubicación de la propiedad, las leyes estatales y locales, el tipo de préstamo y la entidad prestamista. Generalmente, los Closing Costs se calculan como un porcentaje del precio de venta de la propiedad, oscilando comúnmente entre el 2% y el 5% del precio de compra. Sin embargo, este rango puede variar. Por ejemplo, en una propiedad de $100,000 con Closing Costs del 3%, el comprador podría esperar pagar alrededor de $3,000 en gastos de cierre.

Cada elemento que compone los Closing Costs tiene su propia manera de ser calculado. Por ejemplo:

• Tasas de origen del préstamo: A menudo es un porcentaje del monto total del préstamo.
• Seguro de título y tasas de registro: Se determinan por el precio de venta y varían según el condado y estado.
• Gastos de tasación y de inspección: Son generalmente tarifas fijas, pero pueden variar según el tamaño y ubicación de la propiedad.
• Honorarios legales: Dependen del abogado o firma legal y pueden ser una tarifa fija o basarse en una tasa por hora.

Para entender mejor los Closing Costs, el prestamista proporciona al comprador una estimación de buena fe después de solicitar un préstamo hipotecario, la cual ofrece un desglose detallado de los costos esperados. Cerca de la fecha de cierre, el comprador recibe un documento llamado «Declaración de Cierre» o «Declaración de Liquidación Final», que lista todos los cargos finales.

¿Cómo se pagan los Closing Costs?

Generalmente, los compradores pagan los Closing Costs en el momento de firmar los documentos finales de la compra, en un día conocido como el cierre. Los compradores deben prepararse para cubrir estos costos antes o durante la firma, usualmente mediante un cheque de cajero o transferencia bancaria, aunque algunas entidades también permiten pagos electrónicos. En ciertos casos, los compradores pueden financiar los costos como parte del préstamo hipotecario, especialmente si así lo han negociado en el contrato de compra o si el prestamista ofrece esta opción dentro de sus productos hipotecarios.

¿Cómo se pueden reducir los Closing Costs?

Para reducir los Closing Costs, los compradores y vendedores pueden considerar varias estrategias:

• Negociación de honorarios: Tanto compradores como vendedores pueden negociar con los agentes de bienes raíces para reducir las comisiones. Además, algunos prestamistas pueden estar dispuestos a negociar sus tarifas de origen o renunciar a ciertas tarifas para asegurar la transacción.
• Comparación de prestamistas: Antes de seleccionar un prestamista, los compradores deben comparar las estimaciones de buena fe para encontrar la mejor oferta con los menores costos.
• Cerrar a fin de mes: Los compradores pueden reducir la cantidad de intereses prorrateados que deben pagar cerrando cerca del final del mes.
• Solicitar al vendedor que pague parte de los gastos: En algunas situaciones del mercado, como un mercado de compradores, es posible pedir al vendedor que asuma parte de los gastos de cierre.
• Créditos de tasación y gastos de inspección: En algunos casos, si el comprador es muy hábil en construcción o tiene relaciones en la industria, podría realizar algunas inspecciones por su cuenta o negociar créditos con el vendedor basados en los resultados de la inspección.
• Subsidios y programas de asistencia: Es importante investigar si existen programas estatales o locales que puedan ayudar a los compradores, especialmente a los de primera vivienda, con los Closing Costs.
• Optar por no comprar puntos de descuento: Los compradores deben evaluar si comprar puntos para reducir la tasa de interés realmente ofrece un ahorro a largo plazo comparado con los costos iniciales.

Distribución de Gastos de Cierre

En el proceso de compra-venta de una propiedad, tanto compradores como vendedores incurren en distintos gastos de cierre. Esta tabla detalla las responsabilidades financieras típicas de cada parte, ofreciendo una guía práctica para entender mejor quién paga qué al finalizar la transacción inmobiliaria.

Responsabilidades en los Gastos de Cierre

Conclusión

Mientras que los Closing Costs pueden parecer inicialmente simples como un porcentaje del precio de compra, su cálculo y las estrategias para manejarlos pueden ser bastante complejos y varían ampliamente. La preparación y el asesoramiento experto son clave para asegurarse de que las partes involucradas en una transacción inmobiliaria entiendan plenamente y estén preparadas para estos gastos esenciales.