Amortización en Bienes Raíces: Una Mirada Detallada

La compra de una propiedad inmobiliaria en la mayoría de los casos, implica la obtención de un préstamo hipotecario. Este préstamo necesita ser devuelto con el tiempo, y el proceso de hacerlo es conocido como amortización. Aquí vamos a detallar cómo funciona este proceso y por qué es esencial entenderlo.

¿Qué es la Amortización?

Amortizar es reducir la deuda de un préstamo a través de pagos periódicos. Cuando hablamos de bienes raíces, este proceso se relaciona directamente con el préstamo hipotecario. Cada vez que realiza un pago mensual, está participando en el proceso de amortización.

Punto de Partida: El Pago Inicial

Todo comienza con el pago inicial. Es una suma que el prestatario da al vendedor de la propiedad. Representa una parte del precio total de la vivienda y no forma parte del préstamo hipotecario. A mayor pago inicial, menor será el monto del préstamo y, por lo tanto, menor será la cantidad a amortizar.

La Estructura del Pago Mensual

A continuación, se establecen pagos mensuales. Estos pagos no son cantidades arbitrarias, se componen de dos elementos esenciales:

• Pago de intereses: El interés es básicamente el costo de «alquilar» el dinero del banco. Es un porcentaje del saldo pendiente del préstamo. Al inicio, cuando el saldo del préstamo es más alto, la parte de los intereses del pago mensual también es elevada. Sin embargo, a medida que pasa el tiempo, este monto de intereses disminuye.
• Pago del principal: Este es el dinero que va directamente a reducir el saldo del préstamo. Al inicio, esta porción puede ser más pequeña que la de los intereses, pero a medida que pasa el tiempo, se convierte en la mayor parte del pago mensual.

El Ciclo de la Amortización

A medida que continúa haciendo estos pagos mensuales, el saldo de su préstamo disminuye. Y como el interés se calcula sobre el saldo pendiente, la porción del interés de su pago también disminuye. Al final del período de préstamo, si ha realizado todos los pagos según lo acordado, el saldo de su préstamo será cero.

Cálculo y Fórmula de la Amortización

La amortización no se basa en cálculos aleatorios. Existe una fórmula matemática detrás de ella. Esta fórmula tiene en cuenta variables clave como el monto principal del préstamo, la tasa de interés, y la cantidad total de pagos:

\[ P = A \times \left( \frac{r}{1 – (1 + r)^{-n}} \right) \]

Donde:

• P es el saldo del préstamo
• A es el pago mensual
• r es la tasa de interés (anual dividido por 12 meses)
• n es el número de pagos (por ejemplo, para un préstamo de 30 años, n sería 360, ya que son 12 pagos por año)

Ejemplo Práctico:

Supongamos que usted ha obtenido un préstamo hipotecario de $200,000 con una tasa de interés anual del 4% y un plazo de 30 años para pagar. Esto se traduce en 360 pagos mensuales.

Primero, calculamos la tasa de interés mensual al dividir la tasa anual entre 12 (meses):

\[ r = \frac{4\%}{12} = \frac{0.04}{12} \approx 0.003333 \]

Ahora, podemos usar la fórmula de amortización para calcular el pago mensual A:

\[ A = \$200,000 \times \left( \frac{0.003333}{1 – (1 + 0.003333)^{-360}} \right) \]

\[ A \approx \$1,138.42 \]

Por lo tanto, su pago mensual sería de aproximadamente $1,138.42.

Ahora bien, de este monto, una parte se va al pago de intereses y otra al principal. Durante los primeros meses, una mayor proporción se destina al interés. Por ejemplo, el primer mes, podría tener algo similar a esto:

• Intereses: $200,000 × 0.003333 = $666.67
• Principal: $1,138.42 – $666.67 = $471.75

Después de hacer el primer pago, el saldo del préstamo se reduciría:

• Saldo = $200.000 – $471.75 = $199,528.25

Como puede ver, incluso después de hacer un pago mensual de $1,138.42, el saldo del préstamo solo se reduce en $471.75 debido al alto componente de interés en las etapas iniciales. Con el tiempo, la proporción destinada al interés disminuirá, y la cantidad aplicada al saldo principal del préstamo aumentará, lo que le permitirá amortizar el préstamo más rápidamente en las etapas finales.

Entender estos detalles le permite saber exactamente cómo se están aplicando sus pagos y cuánto tiempo tomará para cancelar su deuda por completo.

Tipos de amortización

• Amortización Lineal: En el método de amortización lineal, cada uno de los pagos mensuales se divide en dos partes: una para el pago de intereses y otra para el principal del préstamo. Al principio, una gran parte del pago mensual se destina a cubrir los intereses y una cantidad menor se aplica al saldo del préstamo. Sin embargo, a medida que se avanza en el tiempo, la proporción destinada a intereses disminuye, mientras que la cantidad aplicada al principal del préstamo aumenta.
• Amortización de Intereses Únicamente: En este método, durante un período de tiempo inicial, solo se pagan los intereses sobre el préstamo, y no se realiza ningún pago sobre el principal. Una vez finalizado ese período, los pagos aumentan para cubrir tanto el interés como el principal. Esto puede ser beneficioso para aquellos que esperan un aumento en sus ingresos en el futuro y, por lo tanto, estarán en mejores condiciones para hacer pagos más grandes.
• Amortización Negativa: En este método, los pagos iniciales son menores que el monto necesario para cubrir los intereses. Como resultado, el saldo del préstamo en realidad aumenta en lugar de disminuir. Este tipo de amortización es arriesgado y puede llevar a los prestatarios a deber más de lo que inicialmente tomaron prestado.

En resumen, entender la amortización y cómo afecta a sus pagos mensuales y al saldo total de su préstamo es esencial para tomar decisiones informadas sobre financiamiento inmobiliario.