¿Cuánto se paga de impuesto por tener un terreno en Florida?

El pago de impuestos por una propiedad o terreno puede variar en Estados Unidos dependiendo del estado. Por ejemplo, en Florida el gravamen es cobrado exclusivamente por el condado.

Es un tributo obligatorio o “property tax” para todos los ciudadanos y residentes del país que posean una propiedad o bien inmueble en su territorio.

Como la normativa fiscal es variable en el país dependiendo del estado o condado, es importante estar muy atento a las observaciones detalladas en este artículo. 

Tipos de impuestos

En Estados Unidos hay tres tipos de gravámenes que no deben ser confundidos ni combinados a menos que el caso lo amerite.

Impuesto al ingreso (income tax).

Se aplica a los ingresos personales que recibe un individuo durante determinado período de tiempo, en este caso recae sobre el salario de un empleado, honorarios profesionales, etc.

Este pago se hace en la declaración anual (Tax Return). 

Impuestos a la propiedad (property tax).

Este importe se aplica a los bienes inmuebles que posea una persona, el cual deberá ser declarado una vez comprado el bien y pagado cuando decida venderlo.

Dependiendo del uso de este inmueble, se podrán asignar otros gravámenes adicionales. Por ejemplo, si decide comprar una vivienda, deberá pagar un gravamen a la propiedad según el valor de la compra, y al momento de venderla pagará otro si el valor es superior al avalúo del precio de compra.

Impuesto a las ganancias de capital (capital gains tax).

Este gravamen se aplica a todas las ganancias obtenidas por concepto de vender un bien ya sea acciones, bonos, propiedades o inmuebles, donde el valor sea mayor al monto de adquisición del mismo.

Para este caso se puede categorizar en dos formas de aplicación.

1. Ganancias a corto plazo. Provenientes de activos con menos de un año de adquisición. El monto mínimo a aplicar es del 25% de la utilidad o más.
2. Ganancias a largo plazo. Provenientes de activos con más de un año de adquisición. Se les aplica un monto entre el 5 y el 25% del valor de la ganancia.

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Inmuebles que pagan impuesto

A nivel nacional, y en particular en el estado de Florida, se aplican gravámenes a propiedades (property tax) tales como:

• Fábricas
• Condominios
• Muelles
• Casas y Apartamentos y terrenos.

Por lo tanto, al comprar el bien, se debe pagar el impuesto a la transacción de la compra y también se debe pagar el correspondiente a la propiedad según el valor del inmueble.

Se debe recordar que, si el inmueble es para alquiler o arriendo, los usuarios del mismo pueden costear los respectivos montos de impuesto de cada pago y registrarlos para ser declarados.

Valor del impuesto

Para Mansion Global, Florida es uno de los estados con el gravamen a la propiedad más bajo, ocupando la posición 21 según el informe de ATTOM Data Solutions.

El promedio nacional de impuesto es de 1,7%, pero Florida se sitúa en 1,09%, donde condados como Miami-Dade tiene una tasa de 1,06% aproximadamente y Broward (Fort Lauderdale) está en 1,22% promedio.

Es importante saber que el valor del gravamen de la propiedad está directamente vinculado a las condiciones de cada condado y estado en el país.

Por ejemplo, en Florida se puede observar que algunos condados aplican el sistema de “tasa de millaje”, donde por cada $1.000 dólares del valor de una propiedad, se genera un dólar en impuestos.

Pero esto varía según los estados, condados, propiedades en su tamaño, ubicación y valor.

Exenciones de impuesto

Antes de explicar cómo calcular el monto gravable de una propiedad en el estado de Florida, es recomendable saber las exenciones o descuentos que se pueden aplicar al valor del inmueble según sean los casos.

Exención de “propiedad principal” o “homestead“

Es un descuento que se aplica al valor de una propiedad cuando está declarada como “Vivienda principal” o “Homestead” bajo la enmienda de la constitución de Florida “Save our Homes”.

Este descuento puede llegar a ser hasta un máximo de $50.000 dólares del valor de la propiedad.

Exención por viudez.

 Se aplica a personas que hayan enviudado y que no se hayan vuelto a casar. El monto de descuento es de $500 dólares al impuesto a pagar.

Exención por tercera edad.

Solo aplica para ciudadanos residentes mayores de 65 años que reciban menos de $20.000 dólares.

También incluye a personas con discapacidad diagnosticada. En estos casos reciben exenciones del pago de impuesto casi en su totalidad según el caso.

Algunos condados incluyen exenciones para veteranos de guerra, que pueden variar entre aplicar descuento o exención de pago de impuesto.

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Cálculo del impuesto a la propiedad

En este caso se deben seguir unos pasos sencillos pero obligatorios para poder determinar lo más exacto posible el valor impositivo a pagar por la propiedad de su terreno o inmueble en Florida.

Tasación del valor de la propiedad.

Todos los años, un oficial encargado en la oficina del condado realiza esta labor de evaluar las variables de mercado y los movimientos de la propiedad del inmueble, para ajustar los parámetros a la realidad.

Valuación de la propiedad o “Assessed Value”.

Esta evaluación se obtiene de restar el valor del mercado de la propiedad (Just Value) menos los límites de la valuación (Assessment Limits)

Por ejemplo:

Se tiene un terreno con un valor de mercado de 300 mil dólares, pero dicha propiedad es elegible para un límite de valuación de 50 mil dólares. De esta forma la evaluación final será de 250 mil dólares para el cálculo del impuesto.

Valor gravable o “Taxable Value”

En este paso, al valor tasado se le aplican las exenciones que le correspondan. Recuerde que “Save our Homes” no aplica para inmuebles de inversión.

Por ejemplo:

A la propiedad arriba descrita se le aplica una exención de 20 mil dólares vinculados a financiación de una institución educativa en el condado (“Non-school taxes”). Ese monto deberá ser restado del “Assessed Value”, quedando en 230 mil dólares.

Notificación “Truth in Millage” (TRIM)

A mediados de agosto, cada propietario de un inmueble deberá recibir una notificación con los valores calculados de su propiedad.

Si se considera que el monto valuado no es correcto, hay un plazo de 25 días para apelar dicha cifra.

Aplicación de la tasa de impuesto

Como se comentó en párrafos anteriores, algunos condados de Florida aplican “tasa de millaje” para ahorrar en cálculos.

Pero la forma correcta de aplicar el impuesto a la propiedad en este estado es siguiendo el presente esquema:

• • Valor de la propiedad: $300,000 (Just Value)
  • Límites de la valuación: $50,000 (Assessment Limits), calculado por la oficina del condado.

• Posibles exenciones:
  • Homestead = $25,000 Max.
  • Save Our Homes = $40,000 Max.
  • Non-school taxes = $25,000 Max.
  • Para otras exenciones ver el portal Florida Revenue.

En este estado se aplica una alícuota porcentual combinada dependiendo de la existencia de colegios en los condados de la siguiente forma:

• 7 Milésimas de cada mil dólares para condados con escuelas = 0.007
• 11 Milésimas por cada mil dólares para condados sin escuelas = 0.011

Estos impuestos se aplican de forma combinada por las autoridades locales (ciudad, condado y distritos especiales).

Fórmula para calcular el impuesto

•  Assessed Value = Just Value – Assessment Limits – (Exemptions).
  • $300,000 (Just Value) – $50,000 (Assessment Limits) = $250,000 (Assessed Value).

• School Taxes.
  • $250,000 (Assessed Value) – $0 (Exención) = $250,000 (Taxable Value) x .007 (Millage) = $1,750 (Tax Liability).

• Non-School Taxes.
  • $250,000 (Assessed Value) – $20,000 (Exemption) = $230,000 (Taxable Value) x .011 (Millage) = $2,530 (Tax Liability).

• Impuesto total a pagar
  • (School Tax Liability + Non-School Tax Liability) = $4,280 ($1,750 + $2,530)

Conclusión

Se debe tener siempre presente que los impuestos a pagar en el estado de Florida pueden variar dependiendo del condado, distrito o ciudad.

Estas variaciones pueden ser leves o no dependiendo de la zona, el tipo de propiedad y el objetivo de la misma.

En el caso de ciudadanos americanos, deben tomar en cuenta las posibles exenciones que se otorgan por su condición.

Para los residentes no americanos, se pueden aplicar algunas exenciones especiales y gravámenes, por lo que es importante tener un buen asesor a la hora de realizar los cálculos para el pago de impuesto en Florida.