¿Cómo construir y hacer Airbnb en Florida, Estados Unidos?

“Se proyecta que los ingresos en el segmento de alquileres vacacionales alcancen los US$17.660 mn en 2022.”

Fuente: Statista

Indiscutiblemente, Florida se ha convertido en uno de los mejores mercados inmobiliarios para construir y hacer Airbnb en Estados Unidos.

Según el portal Forbes, Orlando es el principal centro de inversiones inmobiliarias y encabeza la lista de lugares para adquirir una segunda vivienda.

Por otro lado, el portal Granheet, reconoce a Miami  como 12va ciudad con mayor potencial en inversión inmobiliaria en Estados Unidos.

Pero hablando del entorno de alquileres a corto plazo, el portal de NegociosNow menciona que la Ciudad de Miami Beach cuenta con el porcentaje más elevado per cápita del negocio Airbnb en los Estados Unidos, con 15 de cada 92 mil residentes siendo anfitriones en la zona. 

Estas cifras permiten incentivar a inversionistas sobre el destino de sus propiedades y las formas cómo generar rentabilidad en las inversiones.

Por ello, en este artículo se detallarán los pasos de cómo construir y hacer Airbnb en Florida y aprovechar las condiciones inmobiliarias para incrementar los ingresos.

¿Qué es Airbnb?

Es un concepto que nació en el año 2008 por dos estudiantes universitarios (Brian Chesky y Joe Gebbia) durante el desarrollo de una feria de diseño en San Francisco y el abarrotamiento de hoteles en la zona.

Con unos años previos de crisis inmobiliaria, muchos residentes se vieron con dificultades en los pagos de hipotecas, créditos y alquileres.

Esta necesidad se convirtió en oportunidad cuando estos jóvenes se plantearon crear un sitio web, comprar unas camas inflables y alquilar ese espacio sobrante del apartamento.

Es allí donde surge el concepto de “Air Bed and Breakfast” o Airbnb, como una opción del “homesharing” ya conocido.

Entonces, Airbnb significa alquilar un espacio o toda una vivienda por periodos cortos de tiempo donde el propietario es el anfitrión. En este caso, los demás detalles de publicidad y  promoción se hacen de forma centralizada a través de esta StartUp.

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Funcionamiento de Airbnb en Florida

Para poder generar ingresos extras con una propiedad a través de Airbnb se deben conocer algunos lineamientos necesarios previamente.

Registrarse como empresa

En casi todos los condados de Florida, cuando se hace publicidad sobre cualquier tipo de alojamiento, es necesario registrar una empresa para poder iniciar este trámite.

Se puede crear la empresa donde el anfitrión sea:

• Propietario único.
• Firma.
• Sociedad anónima o limitada.

Lo más razonable es constituir una LLC como la opción más común para Airbnb. Para esto deberás tener asesoría ya sea de un Agente inmobiliario, contador o Abogado.

Luego se debe solicitar la licencia de funcionamiento del negocio ante el departamento de urbanismo del contado (ejemplo: Condado de Miami).

Regulación de alquileres de corto plazo

Los alojamientos de renta corta requieren un procedimiento especial basado en la ley sobre impuesto de inversiones con ganancias a corto plazo.

En todo tipo de alojamiento legalmente constituido, al momento de hacer la reserva, los huéspedes pagan deberes tributarios.

En el caso de Florida el impuesto ronda el 6%, específicamente en Miami-Dade y Broward.

En el caso del inversionista (como anfitrión) debe considerar los siguientes requisitos para utilizar su propiedad como un “homesharing” a través de Airbnb.

• • Solicitar un certificado de uso por renta de corto plazo. Recuerde que todo contrato de alquiler de una propiedad menor a seis meses está considerado bajo esta modalidad.
  • El anfitrión es la persona encargada de manejar las solicitudes de los huéspedes. También puede contratar un agente inmobiliario que se encargue de ese proceso si el anfitrión no vive en la propiedad o en la zona.
  • Se debe llevar el registro detallado de los huéspedes (datos personales básicos, fechas de ingreso y salida, entre otros).
  • Cualquier otro requerimiento especifico del condado o la zona como:
    • Código de zonificación sobre uso del suelo.
    • Normas de construcción y vivienda.
    • Licencia de negocios (mencionada anteriormente).

Es importante mencionar que cada condado de Florida puede tener regulaciones especiales para el trato de renta a corto plazo, por lo que debe estar bien asesorado a la hora de comprar una propiedad con este fin.

Pasos para hacer Airbnb

1. 1. Tener la propiedad. Es el paso principal que se debe cumplir, ya sea propia o subarrendada con la debida autorización del dueño del inmueble.
   2. Registrar la empresa. El anfitrión o propietario deben tener lista la persona jurídica que los representara ante Airbnb para cualquier trámite.
   3. Contar con los permisos adecuados. La licencia de uso del negocio o empresa es uno de los requisitos y el certificado de uso de hospedajes de renta corta es otro. Adicionalmente cualquier otro trámite que requiere el condado de forma particular.
   4. Anunciar el hospedaje a través de la plataforma de Airbnb. Debes tener a la mano lo siguiente:
      1. Tipo de alojamiento a alquilar. 
         1. Alojamiento entero
         2. Habitación privada.
         3. Habitación compartida.
      2. • Número máximo de huéspedes a recibir.
         • Ubicación del espacio (dentro de la propiedad).
         • Tipo de inmueble (casa, apartamento, etc.)
         • Tipo de uso (restringido / completo)
         • Número de camas/baño(s), etc.
         • Servicios disponibles (piscina, lavandería, etc.).

• Añadir fotos del alojamiento.

1. 1. Establecer la bienvenida de los huéspedes en la plataforma de Airbnb.
      • Revisa los requisitos para los huéspedes.
      • Añadir más requisitos como anfitrión si es necesario (establecer las normas de la casa, lista de prohibiciones, etc.)
   2. Establecer parámetros del calendario de hospedaje. Con este paso Airbnb genere tiempos acordes a las respuestas
      • ¿Has alquilado alguna vez tu espacio? ¿Con qué frecuencia quieres recibir a huéspedes? ¿Cuánto tiempo necesitas para tener todo preparado antes de que lleguen tus huéspedes? ¿Con cuánta antelación se pueden hacer reservas? ¿Qué duración de estancia quieres permitir?
   3. Establecer las tarifas. La plataforma realiza una propuesta de precio comparado con la base de datos de los anfitriones existentes en la zona con características similares.
      • Modificar o establecer la tarifa de hospedaje.
      • Establecer una tabla de descuento para estancias largas. 
      • Editar o crear anuncios. El portal permite realizar publicidad de forma fácil y rápida.

Una vez finalizado estos pasos, el anfitrión estará listo para recibir huéspedes en su propiedad sin ningún inconveniente.

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Comisiones de Airbnb

El pago del hospedaje siempre va a realizarse en la cuenta del anfitrión o propietario del inmueble con lo cual se establece la seguridad y confianza en la operación.

Pero todo hospedaje que se tramite a través de Airbnb, genera una comisión que deberá ser pagada por el huésped en la tarifa a cobrar. 

En este caso el importe de comisión es de 10% aproximado dependiendo del tipo de hospedaje, características del sitio y duración.

¿Es recomendable utilizar un agente inmobiliario para hacer Airbnb en Florida?

La respuesta dependerá de la experticia, dedicación y tiempo disponible del anfitrión para atender todas las obligaciones del hospedaje con Airbnb.

En cambio, un agente inmobiliario ya tiene la experiencia en ubicación de propiedades, análisis de opciones, procesos de gestión en la demostración de alternativas (limpieza, salubridad, orden, servicios, insumos).

También se puede encargar de otros aspectos como la toma de fotos de la vivienda, y apoyar en algunos trámites legales del condado para iniciar satisfactoriamente este negocio.

Por lo general, la comisión de un agente inmobiliario oscila entre 5% al 8% aproximado del valor del hospedaje dependiendo de las funciones o responsabilidades asumidas del anfitrión.

Entonces, la respuesta definitiva sería SI es rentable tener un agente inmobiliario para hacer Airbnb en Florida.