5 estrategias para invertir en USA

Hola amigos inversionistas hoy les voy a hablar de cinco estrategias para invertir en bienes raíces en los Estados Unidos, principalmente en el estado de la Florida.

La primera estrategia que vamos a tratar es la conocida:

VENTA DE CERTIFICADOS SOBRE PROPIEDADES CON DEUDA DE IMPUESTOS.

Estas se realizan generalmente una vez al año en los diferentes condados del país y específicamente en el estado de la Florida, es decir, supongamos que se debe impuestos de $5000  en una propiedad cuyo costo es de $100,000, en este caso el condado respectivo para poder recuperar sus impuestos, vendes tus certificados al mejor postor, siendo un buen negocio, ya que dichos documentos tienen un interés anual de 18 % que para los estándares de Estados Unidos es sumamente alto.

Para poder honrar este certificado, los dueños de dichas propiedades al pagar los impuestos respectivos tendrán que pagar al poseedor del certificado, más la penalidad del 18%. Si esto no sucede en un plazo de 24 meses, el poseedor del certificado puede solicitar el remate de la propiedad e inclusive se puede hacer propietario de la misma si en el remate es el mayor postor y si hay otro postor que lo supera este honrará los certificados que pudieran estar vigente en ese momento.

Segunda estrategia:

REMATE DE PROPIEDADES POR DEUDA DE IMPUESTOS.

Esta a diferencia de la primera es que el deudor de los impuestos pierde la propiedad por el pago de los impuestos a pesar de los continuos avisos del condado, quien después de algunos años por falta de pago la ley le faculta pedir los remates de las mismas para poder recuperar los impuestos correspondientes. En algunos condados estos plazos son muy amplios pues esperan hasta 60 meses para solicitarle a la corte que se proceda con los respectivos remates. 

El postor que gana la buena pro tiene que pagar los impuestos correspondientes pero lo usual es que consiga propiedades muy por debajo del precio del mercado de las mismas.

La lista de Remates sale publicada con bastante anticipación lo que permite visitar la propiedad y calcular cual seria el precio más alto que consideran ofrecer, para que al remodelar la propiedad y vender, se consiga un retorno interesante por la inversión.

En la mayoría de los casos estos remates se hacen vía digital y son muy pocos condados los que todavía tienen que ser presenciales.

Para poder ser postor hay que registrarse con el condado y poner un depósito equivalente al 5% del valor máximo al que aspira el postor a ofertar y de conseguirse la propiedad tiene un plazo de 48 horas para pagar el saldo correspondiente.

Tercera estrategia:

REMATE DE PROPIEDADES  POR FALTA DE PAGO DE LAS HIPOTECAS DE LOS BANCOS

En estos casos los importes son más elevados pues los postores tienen como competidor al mismo banco que puede legalmente ofertar hasta la cantidad adeudada por los propietarios.

En la mayoría de los casos estas deudas son mayores que los valores de mercado de las propiedades, esto sucede principalmente en los grandes condados como miami – dade, broward etc.

Por tal motivo para participar en este tipo de remates hay que hacer previamente un estudio de las propiedades a rematarse, considerando solo las que sus deudas de hipoteca sean significativamente inferiores a los precios del mercado, para que la diferencia permita cubrir los gastos de reparacion o remodelacion de las mismas y obtener un retorno decente por su inversión o un alquiler cuyo rendimiento anual sea atractivo como inversión.

En este caso también hay que hacer un depósito del 5% de lo estimado máximo a ofertar y el saldo pagado al cash en un máximo de 48 horas.

Cuarta estrategia:

REMATES DE PROPIEDADES YA EMBARGADAS POR LOS BANCOS

Hay varios de estos remates, siendo estos más flexibles que los anteriores, pues los depósitos que se hacen antes de los mismos fluctúan entre un 1 y ½ % y 3% del valor a rematarse y el saldo se paga con un cierre normal de compra venta que normalmente es de 3 a 4 semanas.

En la mayoría de los casos este pago se puede financiar con otra entidad bancaria distinta a la propietaria del bien. Estos remates son hechos en línea y se pueden realizar desde cualquier parte del mundo, solamente hay que tener un agente de bienes raíces del estado correspondiente, quien cobrará sus honorarios directamente de la compañía rematante, ya que al valor máximo alcanzado por los postores, se le agrega un porcentaje que mayormente es del 5% que cubrirá esos costos y otros más propios de los remates.

Hay mucha flexibilidad para ver las propiedades ha rematarse con bastante tiempo de anticipación, lo que permite hacer una mejor evaluación de las mismas.

Quinta estrategia:

COMPRAR ANTES DEL REMATE

Esta estrategia consiste en contactar a los propietarios a los cuales la corte ha notificado que sus propiedades serán rematadas por deuda y ofrecerles un aliciente para conseguir el endoso del título de la propiedad, seguidamente, negociar con el banco.  

Si el valor de la propiedad en cuestión es mucho mayor a la deuda, esto representará un gran negocio para el inversionista. Esta operación se puede realizar con una anterioridad aproximada de un mes.

El calendario de remates se puede encontrar en la corte del condado correspondiente